优先承租权概述

民法典第二编第十四章首次将“优先承租权”抬上法律层面，其定义为 “租赁期间届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”，故民法典颁布后，“优先承租权”将成为承租人的法定权利。但民法典因尚未正式颁布，最终是否保留该条款有待进一步核实。

在此之前，“优先承租权”被认为是基于民事合同中双方约定而产生的权利，仅散见于我国部分地方性法规之中，例如《上海市居住房屋租赁管理办法》《北京市人民政府办公厅关于进一步规范房屋租赁市场稳定房屋租金工作的意见》以及《湖南省商品房屋租赁管理实施办法》等，其对“优先承租权”的定义与民法典相差无异。不过，以上规定都仅规定了“具有优先承租权”，而对于 “优先承租权”的行使却未做更多表述。理论界认为，优先承租权行使的核心是“同等条件”，同等条件不仅包括租赁价格，还包括租金支付方式、租赁期限等，司法实践中也采用了该观点。

虽然此前法律层面上并未给予“优先承租权”过多的关注，但“优先承租权”引发纠纷的案件却呈逐年上升趋势。截至2020年4月23日，通过alpha检索到的“优先承租权纠纷”裁判文书共计19514份，其中2019年共3523份，具体分布如下图：

以上数据中案由为房屋租赁合同纠纷的共计9592份，案由为“租赁合同纠纷”且法官对“优先承租权”进行论述的裁判文书共计2716份，重庆市有99份，涉及公开招标的共有27份，本文选取了一中院、二中院、五中院具有代表性的案例进行概述。

案件概述

1．“出租人有权决定采取公开招租方式招租，但应履行通知承租人义务”

基本案情：

租赁合同双方在合同中约定了“租赁期满后，承租人在同等市场租金条件下享有优先承租权”。合同到期前，出租人口头告知原承租人合同到期后将采取公开竞价招租程序进行招租，原承租人向出租人表达了续租的意愿。随后，出租人在网站上发布了公开招租公告，并与公开竞价程序中的三家公司进行了商谈，最终与最高报价者签订了新的租赁合同。原承租人未参加公开竞价招租程序，遂将出租人诉诸法院，请求法院确认原承租人享有“优先承租权”，并法院请求判令出租人赔偿承租人因侵犯“优先承租权”相应的损失。

法院认为：

优先承租权的约定要求出租人租赁期满拟缔新约之时，应首先考虑原承租人是否同意新的租赁条件。出租人采用何种方式将涉讼房屋出租系其对租赁权的处分，但其应履行通知原承租人的义务。在原承租人对涉讼房屋进行了装修，且已在租赁期满前明示其继续租赁房屋意愿的前提下，出租人更应主动告知原承租人续租事宜。而出租人举示的照片（照片内容为网络上未显示发出时间的涉诉房屋邀租公告截图及邀租文件在医院公告栏进行张贴的截图）无法证明其已履行通知原承租人参加招租的义务，无异于排除了原承租人参加公开竞价招租程序的权利，侵犯了原承租人的优先承租权。

法院判决：

原告享有涉案房屋的优先承租权，被告于判决生效之日起十日内向原告赔偿损失6000元。

参考案例：（2016）渝0150民初20317号

2.“出租人履行通知义务后，承租人未参与竞标=放弃优先承租权”

基本案情：

合同双方在《门面租赁合同》中约定：“合同期满后，如出租方仍继续出租房屋的，承租方在同等条件下享有优先承租权”，合同期满前，承租方得知出租房对涉案房屋进行公开招标，购买标书后，未参与竞标。后经过公开招标，中标者为第三人。原承租人起诉至法院，要求确认其享有优先承租权。

法院认为：

原承租人收到通知后，没有参加竞标，减少了竞争。其在竞标中若表示要在某一价位优先承租，则其他竞标人可能继续竞价。因此，原承租人未参加竞标的情况下，主张任意选择他人中标价行使优先承租权，将侵犯其他竞标人继续竞价的权利，同时侵犯招标人获得最高收益的权利。因此，优先承租权人自己未参加竞标的，其优先承租权丧失。

法院判决：一审法院驳回原告的诉讼请求，二审法院驳回上诉。

参考案例：（2019）渝05民终418号、渝02民终3044号，渝02民终2349号

3.“承租人并参与了竞标，但未中标=视为未达到同等条件”

基本案情：

合同双方在《房屋租赁协议书》中约定“合同有效期满后，本合同自动终止，如需续约，在同等条件下乙方拥有该出租房屋的优先承租权”。合同到期后，出租方通过自行组织招标的方式对房屋进行公开招租，第三人在商务、技术分高于原承租人该项目分数，在价格分上低于原承租人分数，总分数高于原承租人，成为第一中标人。原承租人遂起诉至法院，主张其具有优先承租权。

法院认为：

原承租人已经知晓出租人将对涉案房屋的承租权进行公开招标，并参与了投标、竞标，原承租人以行为表示其认可通过招投标招租的方式行使优先承租权，故涉案房屋的招投标结果对原承租人具有约束力。经出租人评标，原承租人并未中标，故未达到同等条件，其主张对涉案房屋享有优先承租权无依据。

法院判决：一审法院判决驳回原承租人诉讼请求，二审法院判决驳回原承租人上诉。

参考案例：（2019）渝05民终2672号，（2019）渝05民终3569号；（2014）渝一中法民终字第05636号

保障优先承租权前提下

在民法典即将颁布之际，优先“优先承租权”也随之将成为一项法定权利，梳理“优先承租权”行使要件，构建保障“优先承租权”行使的国有资产公开招租模式，有其必要性。

经检索、分析相关案例发现，重庆市各级人民法院案例认定承租人享有优先承租权的要件为：

1. 合同约定了承租人享有优先承租权；

2. 出租人继续出租且在招租前履行通知承租人义务；

3. 承租人参加竞租程序并进行有效报价；

4. 承租人报价及付款等条件为最优或与最优同等。

仅重庆市第三中级人民法院（2015）渝三中法民终字第00023号案例认为承租人参与竞标并进行报价的，在最高价产生后，可以匹配最高价，享有以最高价为“同等条件”的优先承租权。

结语

1.“优先”并不等于“排除竞争”，相反，只有在竞争中“同等条件下优先承租”才能得以体现。因此，国有资产出租单位依法公开招租，并不当然侵犯原承租人的“优先承租权”。

2. 虽然民法典颁布后，优先承租权变成一项法定权利，但仍有必要在租赁合同中对是否享有“优先承租权”、“优先权的行使期限”及“优先承租权的行使条件”等进行明确约定。

3.租赁合同到期后，国有资产出租人应当履行通知义务，并在招租文件中明确披露原承租人享有优先承租权。

4.作为承租人如想继续承租，则应积极参加招租程序，否则将导致失去优先承租权。